很多人做民宿，起初都是憑著一腔熱血，宜蘭民宿因為喜歡才去做，但是很多人並不了解民宿到底是什麼。大部分人可能還覺得它就是一個住宿行業，賣房間或者賣生活方式，基本還停留在這樣的一個階段。這裡不能說不對，但通過民宿的剖析還是存在一些誤區的和一些不到位的地方，那麼，今天就跟大家扯一扯民宿這件事兒。
好多人不理解民宿，是因為大家認為民宿是一件比較有情懷的事情，或是比較賺錢的事情。大家都想一頭扎進去，是因為民宿在很多地方還是屬於一個比較新鮮的事物。也只有莫干山目前是比較火熱的，民宿比較多，但是大部分人並不知道到底賣什麼樣的產品好。
民宿需要歷經三個階段。第一個階段的民宿，就是傳統的房間的售賣，餐飲、酒水的售賣。早期的時候大家會認為是這樣的一個業態；第二個階段，很多人認為民宿賣的是一種生活方式；第三階段的民宿，應該賣的是一種生活片段，是一種回憶。每一個客人前來度假，都有自己的述求，所有的述求都是不相同的。為客人提供專屬的生活片段，是現在民宿主需要去做的事情。
目前的民宿大多在第二階段，就是生活方式的售賣。多數人認為這種生活方式是會受到游客所喜歡，同時也是我們自己所喜歡的。這種想法是非常片面的，因為每個人有每個人的生活方式。民宿主的生活方式不可能讓所有人都喜歡，一旦你的生活方式不能讓所有人所喜歡，那你的民宿進入市場就比較困難，整個的銷售局面會比較狹窄，而只有定向的人群會喜歡你的生活方式，這本身就不是大眾化的。
民宿的概念和人群定位是怎樣的?
其實民宿只是個房子。你蓋了一個房子，然後用房子做更多事情，體驗生活也好，感受生活也好，或者享受生活也好。但是說到底它只是一個房子，在這兩年間莫干山開的民宿，你會突然發現一個問題，他們只是在山裡造了個房子，就是把城裡的精品酒店或者設計型酒店搬到了山裡來，然後對外宣稱是民宿。生意也一直非常火爆，因為現在市場需要這樣的產品，所以它其實不用做什麼，就已經很火爆了。
但是大家沒有想過這個問題，就是它現在十分火爆，但是民宿市場連第一次的這種陣痛和洗牌都沒有經歷過，而洗牌期很快就會到來。一旦民宿行業經歷了洗牌，這種單純把酒店搬到山裡的民宿，很容易就會被市場所迭代掉。所以最後我們實際上做的還是內容，就是說如果沒有相應吸引客人的產品，哪怕是生活片段也好，生活回憶也好，到最後，你很容易就被市場所迭代掉。
莫干山的眾多民宿，都是作為最小的旅游目的地來打造的，都具有獨立IP，而不是作為莫干山的附庸品去打造。民宿本身就不是剛需，它是感興趣求，是精神需求大於物質需求的產品。來民宿的人不會在意你房子的環境，更多的是在乎民宿給到的感覺，這是他們會花更多時間去關注的層面。
你需要非常清晰的明白這件事的方向，然後在去投身進去。民宿應當營造的氛圍，可以用三個詞形容：度假空間、生活場景、理想居所。但是在形容之前，要強調一點，就是要具備人情溫度。我們對民宿的定義是具有人情溫度的度假居所。這人情溫度不單單是你自己，更是你對客人的人情味，對管家的人情味，對村民的人情味。
度假空間的概念是，客人的第一需求是休閑。能夠有一段時間的放松，享受回歸自然的舒適。而很多從業者在做民宿的時候，更多考慮的是生意和業務，所以把房間做的很多，或者把房間做得很好，這樣它其實失去了度假的感覺。客人從城裡來到山裡度假，一進門看到的就是各種房間，就是一個住的地方，你憑什麼讓他花一千甚至兩千來住在這樣的地方。
消費認知決定了你的人群。但是花得起錢和願意消費是兩個概念。很多人的購買力沒有問題，花兩千多買個衣服，或者吃個飯，都認為很正常，但是花兩千多到山上住一晚，就會覺得不值。這就是消費認知的問題。山裡的民宿，首先應該是度假放松性質的。城裡的生活本身就很壓抑，客人來到山裡，尋求的就是一種放松。如果你的房間很壓抑，整個生活場景也是壓抑的，實際上對客人來說，是不會喜歡的，因為它覺得花這個錢不值。
生活場景也是非常重要的點。我們民宿的空間，需要有生活化的場景在裡面，就好像編劇會把作品便排出來，變成一個具像化的場景。我們找設計師做房子，肯定不是以設計師為主導，一定是經營者提出要求，然後設計師進行呈現，把場景營造出來，所有的生活場景都可以融入進去。
而最近這兩年，很多人似乎走進了一個誤區。設計出來的房子，景觀做的很漂亮，園林樣式營造的也很棒，但是他們忽略了一個問題。但是他們忽略了一個問題，就是做出來的東西是很漂亮，但是卻把客人阻止在了門外。因為設計出來的這些場景，客人走不進去，只能在傍邊看著，或者拍照留念。我們需要設計的空間是可供客人體驗的，是可以進行互動的。這就是我們所營造出來的氛圍，一種精神、理念所營造的場景。
理想居所可能是更重要的一點。這是你做民宿的初心，是你首先要考慮的事情。如果純粹是為了賺錢，那出發點會不一樣；如果因為喜歡而去做，順便也可以賺點錢，那做事的方法和心態又會不一樣；如果是為了朋友聚會需要，而做出的產品，反倒是這樣的產品是最受歡迎的。
做民宿的想法不同，理解就不同，做事的方法就會不一樣。導致客人的認可度也會不同，所以做民宿之前，要考慮清楚為何要做。
民宿的選址和定位非常重要。很多人做民宿都會走向歧路，認為找一個好的管理團隊，依靠很好的經營理念，或者擁有很好的媒體或營銷方式，就可以把這件事情做好。其實這些思維大部分是錯誤的，因為選址是最重要的。好的經營管理，決定了你前三年的優勢；而好的選址定位，決定了前十年的優勢。
現在是信息大爆炸的時代，信息的傳播度和迭代更新的速度是非常快的，我們估算現在社會的發展態勢，基本上每隔三到五年就是一個更新迭代期。四年前，有誰會想到現在的信息大爆炸這麼強烈，早期的莫干山民宿被人熟知是因為自媒體的發達。而前幾年沒有自媒體，就是靠紙媒，或者微博會火一點。基本上就是沒有這麼多的方式，但是這幾年就完全不一樣，顛覆了之前所有的認知。
這個更新迭代的的周期，是需要考慮的。現在是一種自媒體的方式，就是民宿品牌的ip和民宿個人的ip相結合，去做這件事情。但是誰能保證三年之後，我們的傳播方式和經營管理的方式，是否又會進入一個新的迭代期，是否會有更新的方式出來，任誰也不能把握未來的趨勢。但是選址不一樣，好的選址真的會決定你前十年的優勢，它會把你的根基扎牢。
民宿的經營理念和目標人群決定了你選址的大致範圍。選址的大致範圍決定了先天基礎和後期對市場大範圍發展衝擊的持久力，這個是非常有道理的。首先我們做民宿，倒推一下我們的目標定位群體，根據我們的產品定位來倒推合適的項畝區域。
基礎人群保有量最大的區域，可以以周邊三小時車程為半徑，所囊括的周邊城市和區域。三個小時車程是一個比較舒服的區間，超過三個小時，人就會感到疲勞；而短於三個小時，客人的入住率就無法保障。為什麼這樣說?我們休假制度衍生了很多短途旅游，基本車程只在一個半小時左右。白天駕車游玩，中午吃飯，晚上開車回家。基本沒有入住的需求和意願。
很多的客戶來民宿並不是單純的入住，這不是剛需。入住的剛需在旅游景區，比如去大理或者麗江游玩，一待至少一個星期，所以一定會找一家客棧或者民宿。這是為了游玩而入住，就變成了剛需，而不是對生活方式的體驗了。民宿應該是小範圍的旅游目的地，是需要一種度假體驗和精神認同的。
前文講的都是城市經濟圈的選址標准，第二個方面是大型旅游目的地的民宿的選址。有不少做民宿的朋友手頭都有很多資源，有的人會說，我在景區有一塊地，位置非常好，每年客流量100萬，問是否做民宿?其實客流量是100萬還是200萬，跟你的民宿本身沒有關系。因為過來的游客是去景區旅游的，很少會選擇你的民宿。而真正你的目標群體，會少會到景區去。
所以這種大型旅游目的地的民宿，我認為距離在一小時左右的位置是最好的，既能享受這種安靜的氛圍，也可以驅車到景區周邊轉一圈。這樣你本身就成了一個小型的目的地，周邊的旅游景區成了你的配套。那些景區的游客不一定會是你的客戶，但是周邊的景區一定會給你的民宿加分。
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